民法改正後の
サポート
あんしん保証は
オーナーさま・管理会社さまに
あんしんをお届けします。
2020年4月1日より、民法改正が施行されました。それに伴い、不動産管理業務や保証人制度に大きく影響が出ることが予想されます。その中でも特に影響のある４項目を解説いたします。さらにお客様のご負担を軽減するために、あんしん保証がサポートできることをご紹介いたします。
極度額の設定
個人が賃貸借契約の連帯保証人となる場合には、極度額（オーナーさまが連帯保証人さまに請求できる上限額）を契約時に明確に定めなければ保証契約が無効になります。
- 改正前
- 賃貸借契約書に極度額を記載する必要は無い
- 改正後
- 個人が連帯保証する場合は、契約書に極度額を明示しなければ保証は無効となる
- どんな影響がありますか？
- 空室リスクが上昇します
- 上限額が高額になるほど契約者さまは連帯保証人を頼みにくくなり、頼まれた方も連帯保証人になることを承諾しにくくなります。連帯保証人がいなければ契約に至らず、空室リスクが高まります。
- 未回収リスクが上昇します
- 連帯保証人の支払総額が設定した上限額を超えた部分については、無保証で契約を続けることになり、未回収リスクが上昇します。
金額の設定次第では空室リスクの上昇、未回収リスクが上昇します
- あんしん保証を利用したらどうなりますか？
- 空室リスクが削減
- 契約者さまは連帯保証人を頼む必要がなくなりますので、空室率の改善にもつながります。
- 未回収リスクが削減
- 当社の保証はお部屋の明け渡しが完了するまでの完全保証。原状回復費用や明渡訴訟費用を含めた残置物処理費用も全て当社が保証します。
元本確定
契約者さま、または連帯保証人さまがお亡くなりになられた時点で保証の元本（連帯保証人さま、または連帯保証人の相続人さまが保証しなければならない金額）が確定します。
- 改正前
- 契約者死亡時
- 契約物件の明け渡しが完了する、または新たな賃貸借契約が締結されるまでは保証が継続される。
- 連帯保証人死亡時
- 相続人が連帯保証人となり、契約物件の明け渡しが完了する、または新たな賃貸借契約が締結されるまでは保証が継続される。
（相続放棄をした場合は除く）
- 改正後（新設）
- 契約者死亡時
- 契約者が死亡した時点で発生していた滞納分までの保証となり、その後に発生する支払いについては保証する義務を負わない。
- 連帯保証人死亡時
- 連帯保証人が死亡した時点で発生していた滞納分までが相続の対象となり、その後に発生する支払いについては保証の義務を負わない。
- どんな影響がありますか？
- 無保証で契約が継続される可能性があります
- 契約者さまが亡くなられたとしても、直ちにお部屋の明け渡しが完了する訳ではないため、相続人がいない、相続をしない場合は死亡〜明渡完了までの家賃、原状回復費用を請求する相手がいないことになります。
連帯保証人さまが亡くなられた場合、相続をしたとしても保証の対象となるのは連帯保証人さまが亡くなるまでの期間に限定されます。新たに連帯保証人を依頼し契約を締結しなければ、無保証のまま契約が継続されることになります。
※上記以外にも、連帯保証人の財産差し押さえや、破産手続きが開始された場合も元本確定となります。
- あんしん保証を利用したらどうなりますか？
- あんしん保証なら無保証になりません
- 契約者さまがお亡くなりになられても、お部屋の明け渡しが完了するまでのお家賃、その際に発生した原状回復費用についても全て保証させていただきますので、未払いリスクが無くなります。
※相続人、同居人の方が入居を継続される場合は新たに保証委託契約の締結をお願いしております。
連帯保証人への情報提供の義務化
連帯保証人さまから契約者さまの支払い状況についての問い合わせを受けた場合、オーナーさまは連帯保証人さまに対して支払い状況を正確に説明しなければならず、説明を怠った場合は支払いの遅れが原因となって発生する遅延損害金などを請求することができなくなります。また、賃貸借契約の物件が事業用の場合、契約者さまは自身の収支や財産、借入の状況を連帯保証人さまへ正確に説明し、オーナーさまは情報が正確に伝えられたことを把握しなければ保証契約が無効になります。
- 改正前
連帯保証人に対して支払い状況を開示しなければならない法的な義務は無い
- 事業用の場合
- 契約時に連帯保証人に対して情報を提供する義務はない
- 改正後（新設）
連帯保証人の求めに応じてオーナーさまは遅滞なく支払い状況を説明しなければならず、説明を怠った場合は遅延損害金等を連帯保証人へ請求することができなくなる
- 事業用の場合
- 契約者は連帯保証人に自身の収支や財産、借入情報を正確に説明しなければならず、オーナーさまはその説明が正しく伝えられたことを把握しなければ、保証契約は無効となる。
- どんな影響がありますか？
- 事務作業が大幅に増える可能性があります
- 連帯保証人さまから「支払い状況はどうですか？」と問い合わせを受けた場合、オーナーさまは連帯保証人さまへ遅滞なく情報を開示しなければなりません。明確に何日以内と定められているわけではありませんが、特段の理由がなければ直ぐに対応することが求められますので、事務作業の負担が増加する可能性があります。事業用に賃貸借契約を結ぶ場合、契約書に「連帯保証人に収支や財産、借入の情報を正しく説明した」と記載すればよいと言われていますが、オーナーさまが契約者さまの決算書などを確認することを求められる可能性もあります。
- あんしん保証を利用したらどうなりますか？
- あんしん保証をご利用頂ければ事務作業量が削減できます
- 連帯保証人は当社となりますので、支払状況を報告する必要はありません。当社の保証は毎月のお家賃を全て事前に立替払いし、後日契約者さまの口座から引落しをしますので、オーナーさまは毎月遅れなく家賃を受け取ることができます。また、事業用の契約時に発生する説明義務は、連帯保証人が個人であった場合のみ適用されますので、法人である当社が保証する場合には適用されません。
契約終了時のルールの明確化
契約時に頂く敷金とはそもそも何のためのものなのか、ということが法律上で明確に定められ、更に契約終了時に返還される敷金についても返還ルールが明確に定められました。原状回復費用についてもこれまではガイドライン等で定められていたルールが法律上で明確に定められることになりました。
- 改正前
- 敷金返還のルールや原状回復費用に関するルールをあらかじめ定める義務はない
- 改正後（新設）
- 敷金返還のルールや原状回復費用に関するルールをあらかじめ契約書等に明確にすることが求められる
- どんな影響がありますか？
- 敷金返還・原状回復費用についてのトラブルが懸念されます
- 敷金返還や原状回復費用に関しては、改正後のルールを必ず契約上定めなければならないものではなく、これまで通りの契約を継続することも可能です。しかし、契約上のルールが不明確であることを理由にオーナーさまと契約者さまの間でトラブルが発生することが懸念されます。
- あんしん保証を利用したらどうなりますか？
- あんしん保証では原状回復費用も保証対象となります
- 当社は家賃は明け渡し完了まで、原状回復費用は上限無く保証しておりますので、賃料の未払いや原状回復費用の発生などを敷金で担保する必要がありません。敷金を無くし、初期費用を抑えることで契約のしやすさが向上します。また、万が一原状回復費用が高額になった場合でも、当社は原則全額保証をしますので未払いリスクを軽減できます。